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12 dic. 2014

Asesoría inmobiliaria

¿Tienes a la venta un inmueble desde hace tiempo y no logras venderlo? ¿el estado en que se encuentra tu inmueble dificulta que los potenciales compradores vean sus posibilidades tras una reforma? ¿te gustaría contar con una documentación técnica y profesional que te facilite su venta?



En Escala Arquitectura somos conocedores del actual mercado inmobiliario: dificultades para la venta, precios a la baja, mucha oferta y muy variada... En este momento, si nos interesa vender, es necesario destacar del resto: la posibilidad de una reforma cuyo diseño y calidades aportase un valor añadido es, a día de hoy, una posibilidad al alcance de muy pocos.

Por ello, en Escala Arquitectura ofrecemos un servicio económico, incluso tarificable por horas, en que desarrollaremos un documento técnico a medida que le sirva como herramienta de ayuda a la hora de vender su inmueble en función de sus necesidades particulares, pudiendo ofrecerle, entre otros, los siguientes niveles de desarrollo:

  • Un documento básico que comprendería un plano en CAD de su inmueble (acotado y con superficies) y una memoria que refleje las virtudes de su inmueble.
  • Un anteproyecto que refleje las diferentes posibilidades de redistribución y optimización de los espacios con una valoración estimada de lo que supondría la obra de reforma de cada opción de redistribución.  
  • Un proyecto de ejecución para la reforma del piso con presupuesto detallado e incluso gestión de las ofertas reales para su construcción.

En cualquiera de los documentos anteriores, puede solicitarse como extra la inclusión de amueblamiento e infografías que aporten un mayor impacto visual a los potenciales compradores.  

En Escala Arquitectura estamos convencidos de la rentabilidad de la inversión por partida doble:  reducirá el tiempo de venta y, al poder previsualizar el resultado de la reforma, aportará un valor añadido al inmueble.


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4 dic. 2014

Asesoramiento Emprendedores

Escala Arquitectura pone a tu disposición un equipo de técnicos cualificados para ofrecer un servicio profesional y cercano orientado también al asesoramiento de los emprendedores.



En Escala Arquitectura somos conocedores de las necesidades, dudas y problemas a los que habitualmente se enfrentan los nuevos emprendedores a la hora de dar forma a su nuevo negocio

  • En la elección del local apropiado.  Ya que es imprescindible conocer los requisitos de la actividad (tanto funcionales como normativos) de forma previa a llegar a cualquier tipo de acuerdo por un alquiler o compra o de iniciar cualquier obra.
  • En los diferentes trámites ante la administración para la implantación del negocio: licencias de obras, licencias de actividad, comunicaciones previas… 
  • En la reforma del local para el cumplimiento de las normativas sectoriales y para lograr una elevada calidad estética que sirva como reclamo para los futuros clientes.

Para dar respuesta a dichas necesidades, dar soporte técnico y facilitar un servicio que resulte económico, Escala Arquitectura pone a disposición de los emprendedores un exclusivo servicio específico de orientación y asesoría a la carta tarificado por horas (50€/h).


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Reforma Locales

Escala Arquitectura pone a tu disposición un equipo de técnicos cualificados para ofrecer un servicio profesional y cercano orientado a satisfacer cualquier tipo de necesidad y caracterizado por una atención personalizada al emprendedor, cubriendo entre otros, la Reforma de Locales.

El Proyecto de Reforma del Local respetará las directrices básicas marcadas por el Cliente y únicamente incluirá revestimientos, materiales, sistemas e instalaciones que cuenten con una garantía y calidad contrastadas.  Su Proyecto contará además con el valor añadido de un diseño moderno y actual que potencie la imagen de su negocio.



En la Reforma de Locales el cuidado en el detalle y la estética final de la intervención es determinante, tanto en fase de Proyecto como, especialmente, en la Obra.  Por ello, en Escala Arquitectura recomendamos que el Proyecto de Reforma y la Dirección de la obra sean realizados por un técnico cualificado profesional e independiente.

Las Reformas de locales generalmente se entienden como obras de pequeña entidad, cuya tramitación y complejidad documental depende sobre todo de:

  • Alcance de la reforma: Afección a la estructura, instalaciones, tabiquería, elementos comunitarios (instalaciones, fachada…)

  • Administración local actuante: Aunque siguen criterios similares es, en último término, el Ayuntamiento Local quien marca los requisitos, trámites y documentación a entregar.

  • Actividad del negocio:  En función del tipo de negocio la legislación lo puede clasificar como actividad con incidencia ambiental, en cuyo caso puede ser necesario conseguir la Licencia de Actividad o bastar con una Comunicación Previa.  Información más desarrollada en esta entrada

De esta forma, nos encontraremos con que determinadas Reformas sean clasificadas como Obras mayores u Obras menores (estos términos pueden variar según el Ayuntamiento), lo que suele suponer una distinción en los requisitos a cumplir.  Habitualmente, y sin tratarse de una regla exacta, la distinción entre una categoría y otra implica:

  • Obras Mayores: Necesidad de tramitación de Proyecto completo visado y posterior Dirección de Obra por técnico competente.

  • Obras Menores: Suele ser el caso de obras de escasa entidad, o sencillez constructiva, en los que suele bastar la presentación de una documentación técnica suficiente en la definición para la ejecución y valoración del objeto de la Reforma.

Escala Arquitectura, en la contratación de su Proyecto de Reforma, aporta sin coste un servicio de asesoramiento para los trámites administrativos que faciliten la legalización y ocupación (o entrada en uso de la actividad) en el plazo más breve posible.


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Licencias de actividad clasificada

Las Licencias Urbanísticas, entre las que se incluyen las Licencias de Obra y Licencias de Actividad, consisten en un acto de control previo, en cuya virtud la Administración Urbanística habrá de verificar que la actividad que se pretende por el particular se ajusta a la legalidad y planeamiento urbanísticos.

En esta entrada nos centraremos en las Licencias de Actividad cuya finalidad es verificar la actividad desde parámetros urbanísticos y medioambientales.  En el Pais Vasco, es la Ley 3/98 de Protección del Medioambiente la que recoge en sus anexos que actividades están sujetas y cuales exentas de su obtención, al ser consideradas estas últimas inocuas por no generar molestias significativas, impacto medioambiental (salubridad, higiene), daños a bienes públicos o privados ni riesgo para bienes o personas.



A diferencia de la Licencia de Obras en su emisión suele intervenir otra Administración además del Ayuntamiento: el órgano medioambiental de DFB o Gobierno Vasco.  Otra diferencia significativa es que las Licencias de Actividad son de “tracto sucesivo”, esto es, que no pierden su vigencia, quedando las actividades afectadas por los cambios normativos que pudieran darse durante su desarrollo.

Su tramitación y obtención resulta necesaria de forma previa a la solicitud de la Licencia de Obras.  Esto es así para garantizar la viabilidad de la implantación de la actividad y que el proyecto constructivo recoja las medidas correctoras que le pudieran haber sido impuestas desde la Licencia de Actividad.

La actualización normativa más significativa se ha dado el año 2012 con la modificación de parte del articulado de la Ley de Protección del Medioambiente del País Vasco.  Antes de dicha reforma, aquellas actividades sujetas a Licencia de Actividad, de forma previa a su inicio, debían obtener la Licencia de Apertura, tras la inspección de un técnico municipal que comprobase que las obras ejecutadas se correspondían con lo indicado en el Proyecto de Actividad. A partir de la misma, la actualización normativa que  produce dos efectos:

  • Se reducen las actividades sujetas a Licencia de Actividad.

  • Se establece un nuevo régimen de Comunicación Previa de la Actividad/Declaración responsable, que elimina la Licencia de Apertura retrasando la inspección municipal a un momento posterior al inicio de la actividad.

El mencionado régimen de Comunicación Previa y Declaración Responsable se establece como forma de agilizar los trámites en la apertura de un negocio, pero puede conllevar un efecto indeseado al producirse la inspección municipal con la actividad en funcionamiento: que se detecten irregularidades y se impongan medidas correctoras (obras o reformas) que afecten a la actividad diaria (o incluso a la misma viabilidad) del negocio.  

Por ello, llegados a este punto, desde Escala Arquitectura nos parece muy importante señalar la importancia de contar con técnicos cualificados y profesionales como mejor garantía de que las reformas se ajustan a la normativa sectorial y urbanística, evitando que las inspecciones municipales deriven en medidas correctoras que puedan afectar a la actividad diaria de su negocio.

Las Licencias de Actividad y Comunicaciones Previas conllevan el pago de la  tasas municipales vinculadas al inicio de la actividad empresarial, que normalmente irán en función del tipo de negocio y la superficie del mismo.

Escala Arquitectura pone a su disposición un servicio de asesoramiento, e incluso la gestión directa, para la obtención de las licencias urbanísticas que faciliten la legalización e inicio de la actividad en el plazo más breve posible.


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Licencias de obra

Las Licencias Urbanísticas, entre las que se incluyen las Licencias de Obra y Licencias de Actividad, consisten en un acto de control previo, en cuya virtud la Administración Urbanística habrá de verificar que la actividad que se pretende por el particular se ajusta a la legalidad y planeamiento urbanísticos.

En esta entrada nos centraremos en las Licencias de Obra cuya tramitación resulta necesaria, salvo en contadas excepciones, de forma previa al inicio de cualquier obra de nueva planta, ampliación, modificación, reforma o rehabilitación.



Las ordenanzas municipales podrán sustituir la necesidad de obtención de licencias por una comunicación previa, por escrito, del interesado al ayuntamiento, cuando se trate de la ejecución de obras de escasa entidad técnica, para las cuales no sea necesaria la presentación de proyecto técnico, o para el ejercicio de actividades que no tengan la condición de molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, y para aquellas otras actuaciones que prevean las propias ordenanzas.  El Ayuntamiento podrá verificar en cualquier momento la concurrencia de los requisitos exigidos y podrá ordenar, mediante resolución motivada, el cese de la actuación cuando no se ajuste a lo requerido.

Otro aspecto discrecional por parte del Ayuntamiento es la clasificación de las obras según su entidad. De esta forma, nos encontraremos con que determinadas Obras de reforma sean clasificadas como Obras mayores u Obras menores (tanto los términos como los parámetros de la clasificación pueden variar según el Ayuntamiento), lo que suele suponer una distinción en los requisitos a cumplir.  Habitualmente, y sin tratarse de una regla exacta, la distinción entre una categoría y otra implica:

  • Obras Mayores: Necesidad de tramitación de Proyecto completo visado y posterior Dirección de Obra por técnico competente.  La tramitación de la Licencia de Obras suele requerir un mayor plazo.

  • Obras Menores: Suele ser el caso de obras de escasa entidad, o sencillez constructiva (obras interiores que no afecten a estructura e instalaciones en actividades ya instaladas sin modificación de distribución, por ejemplo) en los que suele bastar la presentación de una documentación técnica suficiente en la definición para la ejecución y valoración del objeto de la Reforma.  Suelen ofrecerse servicios de tramitación abreviada para la obtención de las Licencias de Obra (en algunos ayuntamientos basta con una comunicación previa).

En aquellos negocios para los que sea necesario tramitar Licencia de Actividad Clasificada, se deberá tener en cuenta que ésta se debe obtener de forma previa a la solicitud de la Licencia de Obras.  Esto es así para garantizar la viabilidad de la implantación de la actividad con carácter previo al inicio de las obras.

La tramitación de las Licencias de Obras conlleva dos costes diferenciados:

  • La Tasa de la emisión de la Licencia: Que se cobra por la gestión y tramitación del expediente por parte del personal del Ayuntamiento.  Suele ser un importe menor que varía en función del Ayuntamiento.

  • El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): Más que a la propia Licencia, se trata de un impuesto asociado a la Obra. Su importe puede alcanzar el 5% del presupuesto de las obras (% inferior para obras menores de escasa entidad) pudiendo, en función del objeto de las obras, beneficiarse de bonificaciones parciales.

Escala Arquitectura pone a su disposición un servicio de asesoramiento, e incluso la gestión directa, para la obtención de las licencias urbanísticas que faciliten la legalización e inicio de la actividad en el plazo más breve posible.


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3 dic. 2014

Reforma de los Espacios Comunes

¿Su portal necesita una renovación? ¿Quiere mejorar las condiciones de accesibilidad a su edificio?  ¿Su cubierta presenta problemas de estanqueidad año tras año? ¿Hora de cambiar su fachada mejorando tanto su estética como su eficiencia energética?

En Escala Arquitectura nos ponemos a su servicio para ayudarle a conseguirlo de manera satisfactoria ya que disponemos de un equipo de técnicos cualificados para ofrecer un servicio profesional y cercano.

En esta entrada nos centraremos específicamente en los espacios comunitarios interiores: portales, núcleos de comunicación y elementos de accesibilidad.



Al igual que con cualquier otra inversión que debamos materializar no podemos dejar de lado su optimización, un mejor resultado con una menor inversión, ni el valor añadido que deba aportar a nuestro inmueble, en este caso una mejora de calidad, estética y, de resolver cuestiones de accesibilidad, comodidad. 

Escala Arquitectura pondrá a disposición de la comunidad de propietarios un Proyecto de reforma que respete las directrices básicas marcadas por la comunidad y que incluya revestimientos, materiales, sistemas e instalaciones que cuenten con una garantía y calidad contrastadas

En la reforma de elementos comunes el cuidado en el detalle es determinante, tanto en fase de Proyecto como, especialmente, en la Obra.  Normalmente el uso de materiales nobles, maderas, piedras… nos impone una cuidada selección del material y del detalle constructivo para que su puesta en obra sea totalmente satisfactoria.  Por todo lo expuesto, en Escala Arquitectura recomendamos que el Proyecto de reforma y la supervisión de la obra sea realizado por un técnico cualificado profesional e independiente.

En Escala Arquitectura, además, le asesoraremos en la obtención de subvenciones, le ofertaremos el estudio y gestión de ofertas de las empresas constructoras y por supuesto, en el caso de resultar necesario, la Dirección de la Obra


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Subvenciones

En Escala Arquitectura somos conscientes de la importancia y el esfuerzo que supone su inversión, por lo que como complemento (sin coste) a cualquiera de los servicios contratados ofrecemos un asesoramiento serio y profesional a la hora de facilitar los trámites para la consecución de las subvenciones a las que se pudiera acoger su comunidad de propietarios, tanto a nivel de comunidad como a nivel de particulares.



En Escala Arquitectura recomendamos que las subvenciones se consideren una ayuda y que no se cuente con su importe como única forma de garantizar la viabilidad de la inversión económica, ya que las consignaciones y subvenciones que se concedan un año puede que se reduzcan o desaparezcan el siguiente.   Por este motivo, y en previsión de la masificación de peticiones que pudiera darse a partir del año 2018, en que se hacen obligatorias las ITEs con carácter general, recomendamos que adelanten, en la medida de lo posible, sus obras comunitarias.

Podemos clasificar las subvenciones en dos grandes grupos según el tipo de ayuda: ayudas a la financiación de las obras y ayudas a fondo perdido.  Las primeras ofrecerán unas condiciones muy ventajosas en forma de préstamos para materializar su inversión, mientras que las segundas aportan un porcentaje de las obras que se consideren subvencionables. 

Igualmente son varios los organismos a los cuales podemos acudir en busca de subvenciones como, por ejemplo en el País Vasco: Gobierno Vasco, EVE, IDAE, Ayuntamientos, entidades urbanísticas locales… Estas subvenciones podrán resultar compatibles o incompatibles (o incluso parcialmente compatibles) entre sí en función de su articulado específico.  También son variables los requisitos para acceder a dichas subvenciones: objeto de la subvención, condiciones económicas o familiares de la unidad convivencial…

Lo que la normativa si ha establecido como denominador común obligatorio para la obtención de las subvenciones es que: Los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas de la Administración Pública con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, deberán realizar previamente la Inspección técnica del Edificio (ITE) independientemente de la antigüedad del edificio.

Actualmente, son obras subvencionables, entre otras, las siguientes:

  • Rehabilitación de fachadas.
  • Sustitución de carpinterías exteriores.
  • Cubiertas con todos sus elementos.
  • Reforma e instalación de ascensores.
  • Instalaciones de fontanería, de incendios, alarmas, centralitas, redes, de electricidad (adaptación a la normativa vigente) de saneamiento, de calefacción o reformas que supongan una mejora de la eficiencia energética.
  • Aislamiento térmico y acústico con el fin de adaptar el elemento rehabilitado a los parámetros que exige la normativa vigente.
  • Conversión de locales en viviendas.
  • Reformas de los accesos desde la vía pública para suprimir barreras arquitectónicas.
  • Arreglos de portal y escaleras
  • Reformas interiores de viviendas de albañilería, carpintería interior, fontanería, reformas de instalaciones de electricidad y calefacción, de gas, audiovisuales y pintura.



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Informes Periciales

Escala Arquitectura pone a tu disposición un equipo de técnicos cualificados para ofrecer un servicio profesional y cercano orientado a satisfacer cualquier tipo de necesidad y caracterizado por una atención personalizada, cubriendo entre otros, la redacción de informes periciales.

Los informes periciales se podrían definir, a nivel teórico, como los documentos en que el perito especialista plasma los conocimientos que posee sobre las cuestiones que se hayan sometido a su consideración, así como las conclusiones a las que ha llegado mediante la aplicación de esos conocimientos a determinados hechos u objetos concretos.



Podemos encontrarnos con una gran variedad de informes periciales según las necesidades de cada particular o comunidad, que en muchas ocasiones comprenden varios tipos, entre los que destacan:

  • Informes para determinar el origen de patologías
  • Informes para definir técnica y económicamente las obras de reparación de patologías
  • Peritajes para determinar cuestiones técnicas o económicas en contratos, presupuestos, facturas, certificaciones…
  • Pruebas periciales para la tasación de daños producidos por siniestros
  • Peritaciones para verificar el cumplimiento de la normativa técnica
  • Peritaciones para cuestiones descriptivas o superficiales de fincas, solares o viviendas
  • Informes periciales de valoración/tasación de viviendas, edificios o terrenos

En el caso concreto de que las deficiencias estuvieran localizadas en elementos comunes de comunidades de propietarios (goteras en cubiertas, defectos de acabados en escaleras y portales, filtraciones en muros de garaje, grietas por movimientos estructurales, elementos de urbanización en mal estado,…) el informe pericial sobre las deficiencias constructivas debería cumplir los siguientes requisitos:

  • Certificar la existencia de las deficiencias constructivas localizadas en los elementos privativos o comunes del inmueble, como base para una posterior reclamación.
  • Dictaminar las causas que han motivado la existencia de estas deficiencias.
  • Describir las posibles soluciones que subsanen las patologías y repongan el inmueble a un estado de correcta seguridad constructiva, habitabilidad y estética.
  • Valorar el coste de las reparaciones a fecha de elaboración del informe.

En última instancia, el valor procesal de un informe, en el caso de que no se hayan llegado a acuerdos previos entre las partes, pasa por la necesidad de la ratificación en un juicio oral. Por esta razón, en Escala Arquitectura, consideramos de vital importancia de que su redacción y ratificación sea realizada por un profesional experimentado. Más allá de la valoración, para que el informe pericial sea creíble por el juez (y por lo tanto útil a los reclamadores),  lo que se solicita del perito no es una opinión sino un análisis técnico de los hechos a tratar. Cada conclusión expresada en el informe debe fundamentarse en datos objetivos derivados del propio estudio de las patologías o desperfectos localizados en los inmuebles.

Ya que en Escala Arquitectura somos conscientes de que cada caso concreto tiene una solución a medida, no dude en ponerse en contacto con nuestra oficina para solicitar una ampliación de la información o un presupuesto sin compromiso.


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2 dic. 2014

Ascensores

Su edificio no cuenta con ascensor, ¿no sabe cuáles son los trámites a seguir? Lo primero que necesita es saber dónde se puede ubicar y que tamaño puede llegar a tener



En Escala Arquitectura le acompañaremos en todo el proceso realizando un riguroso estudio para garantizar el mejor asesoramiento y ofrecerle el proyecto que más se adecue a sus necesidades de forma totalmente personalizada. Cada edificio tiene sus propias características. Nuestra prioridad es doble: optimizar su inversión y ofrecer la máxima comodidad posible al usuario, o lo que es lo mismo, optar por la solución que permita una mayor cabina de pasajeros con una inversión económica menor.

Escala Arquitectura valorará, entre otras, las siguientes soluciones para la implantación de su futuro ascensor:

  • Hueco de escalera: Utilizamos el hueco de la escalera para la instalación. Tanto la estructura como el ascensor se alojan en ese hueco.  Si la obra lo requiere, se puede retirar la actual barandilla para ganar espacio y colocar un pasamanos alrededor de la estructura.

  • Ascensor dentro, escaleras fuera: Para evitar la parada en el descansillo, se ofrece la posibilidad de colocar el ascensor dentro del edificio utilizando el espacio ocupado por uno de los tramos de la escalera. El tramo que derribamos es sustituido por el hueco del ascensor y el nuevo tramo se saca por fuera del edificio.

  • Nuevo hueco interior: Ascensor instalado dentro de las zonas comunes del portal. Para poder habilitar accesos en todas las plantas y ubicar la estructura es necesario cortar los forjados, es decir, abrir el suelo o el techo en cada planta para permitir el paso de la estructura y el ascensor.

  • Patio interior: Ascensor colocado anexado a la fachada por el patio del edificio. La estructura se fija a la fachada y se habilitan los accesos del ascensor al rellano de la escalera.

  • Anexo a fachada: Ascensor colocado anexo a la fachada del edificio. La estructura se fija a la fachada y se habilitan los accesos del ascensor al edificio. Una solución para cada edificio.

  • Descansillo acceso viviendas: Ascensor colocado anexo a la fachada del edificio. La estructura se fija a la fachada y se habilitan los accesos del ascensor a los descansillos de las viviendas. El ascensor para en el mismo nivel de las viviendas.
    • Descansillo entreplanta: Ascensor colocado anexo a la fachada del edificio. La estructura se fija a la fachada y se habilitan los accesos del ascensor a los descansillos de las escaleras. El ascensor para en las entreplantas, es necesario subir o bajar escalones.
    • Ascensor fuera, escaleras dentro: Para evitar la parada en el descansillo, se ofrece la posibilidad de colocar el ascensor fuera del edificio y derribar las actuales escaleras. En su lugar se coloca un tramo recto de acceso al ascensor y así la escalera se resuelve en un único tramo de escalera desde el rellano del ascensor al piso siguiente.

Evidentemente no todas las soluciones tendrán cabida en su edificación, ni tampoco todas serán tendrán el mismo nivel de dificultad.  Para ello, en Escala Arquitectura le asesoraremos resolviendo las complicaciones añadidas que tienen algunas de ellas: modificaciones estructurales, expropiación de terrenos públicos o privados para ubicación del ascensor, accesos provisionales durante la ejecución de la obra… 

En Escala Arquitectura, además, le asesoramos en la obtención de subvenciones, en el estudio de ofertas de las empresas instaladoras y por supuesto les realizamos la Dirección de la Obra. Todo para poder mejorar su vida en su piso de siempre.


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1 dic. 2014

Certificados energéticos

En Escala Arquitectura ofrecemos un servicio profesional de redacción de Certificados Energéticos por técnico competente, que pueda cubrir las necesidades que resultan de la obligatoriedad de disponer de dicho documento para el alquiler o venta de una vivienda, local o inmueble de otro tipo, a partir del 1 de junio de 2013.



La Certificación energética, en base a datos objetivos, califica energéticamente un inmueble calculando el consumo anual de energía necesario para satisfacer la demanda energética de un edificio en condiciones normales de ocupación y funcionamiento, concluyendo con la emisión de un certificado de eficiencia energética y la asignación de una etiqueta energética.

La escala de calificación energética es de siete letras y varía entre las letras A (edificio más eficiente energéticamente) y G (edificio menos eficiente energéticamente). 

Todo Certificado de eficiencia energética contendrá como mínimo:

  • Identificación del edificio o, si es el caso, de la parte del mismo que se certifica

  • Identificación del procedimiento escogido para la obtención de la calificación energética de un edificio (opción general, programa informático, u opción simplificada) indicando la siguiente información:
    • Descripción de las características energéticas del edificio, envolvente térmica, condiciones normales de funcionamiento y ocupación, instalaciones y otros datos utilizados para obtener la calificación energética del edificio.
    • Identificación de la normativa sobre el ahorro y eficiencia energética que le era de aplicación en el momento de construcción (si existiera)
    • Descripción de las comprobaciones, pruebas e inspecciones llevadas a cabo por el técnico certificador, durante la fase de calificación energética con la finalidad de estableces la conformidad de la información contenida en el certificado energético

  • Calificación de la eficiencia energética del edificio expresada mediante la etiqueta energética.

  • Documento que recoja las medidas recomendadas por el técnico certificador, clasificadas según su viabilidad técnica, funcional y económica, así como por su repercusión energética, que permitan , en el caso de que el propietario del edificio decida acometer voluntariamente esas medidas, que la calificación energética mejore como mínimo un nivel en la escala de calificación energética.

Visto el punto anterior, un Certificado energético, además de para cubrir un requisito legal, debe servir al propietario para que sea consciente del gasto energético de su inmueble y, más importante aún, para que pueda analizar el ahorro energético que puede alcanzar en base a las medidas de mejora propuestas en el Certificado.

En Escala Arquitectura apostamos por un servicio de calidad, con mediciones y tomas de datos in-situ y cálculos ajustados a la realidad de su inmueble, para que la certificación, dentro de unos parámetros objetivos, sea la mejor que pueda conseguirse y sirva como reclamo positivo de cara a la venta/alquiler de su inmueble. 


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Reformas

Escala Arquitectura pone a tu disposición un equipo de técnicos cualificados para ofrecer un servicio profesional y cercano orientado a satisfacer cualquier tipo de necesidad y caracterizado por una atención personalizada.

Escala Arquitectura garantiza en sus reformas de pisos o locales un alto valor estético y un cuidado por el detalle que aporta un valor añadido a su inversión.



Las Reformas de locales, pisos, etc… generalmente se entienden como obras de pequeña entidad, cuya tramitación y complejidad documental depende sobre todo de:

  • Alcance de la reforma: Afección a la estructura o a elementos comunes (instalaciones, fachada, cubierta…)

  • Administración local actuante: Aunque siguen criterios similares es, en último término, el Ayuntamiento Local quien marca los requisitos, trámites y documentación a entregar.

De esta forma, nos encontraremos con que determinadas Reformas sean clasificadas como Obras mayores u Obras menores (estos términos pueden variar según el Ayuntamiento), lo que suele suponer una distinción en los requisitos a cumplir.  Habitualmente, y sin tratarse de una regla exacta, la distinción entre una categoría y otra implica:

  • Obras Mayores: Necesidad de tramitación de Proyecto completo visado y posterior Dirección de Obra por técnico competente.

  • Obras Menores: Suele ser el caso de obras de escasa entidad, o sencillez constructiva, en los que suele bastar la presentación de una documentación técnica suficiente en la definición para la ejecución y valoración del objeto de la Reforma.

En esta otra entrada, se tratan los requisitos derivados de la Actividad en los casos en que nos encontremos ante Reformas de Locales cuyo fin sea establecer un nuevo negocio que requiera una actualización de distribución y/o instalaciones, donde deberá verificarse tanto el alcance de la obra, como las singularidades de la Actividad que se pretenda implantar.

Escala Arquitectura aporta sin coste un servicio de asesoramiento, ofreciendo también la posibilidad de gestionar la petición de ofertas a Empresas Constructoras, para los trámites administrativos que faciliten la legalización y ocupación (o entrada en uso de la actividad) en el plazo más breve posible.


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Dirección Facultativa de las Obras

Escala Arquitectura pone a tu disposición un equipo de técnicos cualificados para ofrecer un servicio profesional y cercano orientado a satisfacer cualquier tipo de necesidad y caracterizado por una atención personalizada, cubriendo entre otros, la Dirección Facultativa de cualquier tipo de Obra.



La Dirección Facultativa comprende la Dirección de Obra, la Dirección de Ejecución Material y la Coordinación de la Seguridad y Salud funciones que, según la entidad del Proyecto/Obra y criterio de la administración local en que se vaya a ejecutar la obra, podrán concentrarse en un único técnico cualificado

La Dirección de Obra constituye la fase en la que el Arquitecto lleva a cabo la coordinación del equipo técnico facultativo de la obra, la interpretación técnica, económica y estética del Proyecto de Ejecución, así como la adopción de las medidas necesarias para llevar a término su desarrollo, estableciendo las adaptaciones, detalles complementarios y modificaciones que puedan requerirse con el fin de alcanzar la ejecución total de la obra.

La Dirección de Ejecución Material asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.  Para ello, verificará la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas, y comprobará los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el Proyecto de Ejecución y con las instrucciones del director de obra. Igualmente, será el responsable de elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.

La Coordinación de Seguridad y Salud es necesaria en aquellas obras en que en su ejecución intervenga más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos o diversos trabajadores autónomos.  El coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra deberá coordinar la aplicación de los principios generales de prevención y de seguridad, y las actividades de la obra para garantizar que los contratistas y, en su caso, los subcontratistas y los trabajadores autónomos apliquen de manera coherente y responsable los principios de la acción preventiva.

Escala Arquitectura ofrece un equipo técnico cualificado para abordar cualquier tipo de Dirección Facultativa sea cual sea su entidad, optimizando el servicio en función de la necesidad normativa o imposición de la administración local, para minimizar la inversión que deba efectuarse por parte del Cliente.

Escala Arquitectura aporta sin coste un servicio de asesoramiento, ofreciendo también la posibilidad de contratar la gestión directa, para los trámites administrativos que faciliten la legalización y ocupación de las obras (o entrada en uso de la actividad) en el plazo más breve posible.



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Proyectos

Escala Arquitectura pone a tu disposición un equipo de técnicos cualificados para ofrecer un servicio profesional y cercano orientado a satisfacer cualquier tipo de necesidad y caracterizado por una atención personalizada, cubriendo entre otros, la redacción de cualquier tipo de Proyecto.


Los Proyectos pueden seguir, en función de su entidad, tres fases diferenciadas: Anteproyecto, Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución:  

  • Anteproyecto: Consiste en unos estudios previos del objeto del futuro proyecto, donde se definen las características generales de la obra: formales, constructivas y económicas, al objeto de proporcionar una primera imagen global de la misma y establecer una estimación global del presupuesto. 

  • Proyecto Básico: Es la fase del trabajo en la que se definen de modo preciso las características generales de la obra, mediante la adopción y justificación de soluciones concretar. Su contenido es suficiente, en muchos casos, para solicitar licencias municipales u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para llevar a cabo la construcción (tanto por su contenido limitado como porque la licencia de obras se condicionará a la entrega del Proyecto de Ejecución).  El Proyecto Básico, además de memoria y planos, proporciona un presupuesto básico por capítulos globales.

  • Proyectos de Ejecución: Es la fase del trabajo que desarrolla el proyecto básico con la determinación completa de detalles, y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos y puede llevarse a cabo, en su totalidad, antes del comienzo de la obra, o parcialmente, antes y durante la ejecución de la misma.  Su contenido reglamentario es suficiente para obtener el visado colegial necesario para iniciar las obras.

Escala Arquitectura, en función de la entidad del Proyecto que se desee desarrollar, ofrece facilidades tanto a la hora de establecer entregas intermedias de documentos, como a la de contratar las fases de forma diferenciada, ya sea porque al Cliente le interese disponer de datos previos para anticipar la viabilidad de su inversión (anteproyecto) o porque pudiera disponer de un documento inicial desarrollado por otro profesional y quisiera desarrollarlo a nivel de Proyecto de Ejecución.

Escala Arquitectura aporta sin coste un servicio de asesoramiento, ofreciendo también la posibilidad de contratar la gestión directa, para los trámites administrativos que faciliten la puesta en marcha de su obra en el plazo más breve posible.  También, en aquellos casos en que el Cliente lo solicite, se ofrece un servicio de petición y valoración de ofertas a contratistas, con garantía de profesionalidad y transparencia, que puedan ejecutar sus obras.


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27 nov. 2014

Condensaciones superficiales

Por condensaciones superficiales, objeto de esta entrada, nos referimos a la aparición de una humedad en las caras interiores de los cerramientos debido, en muchas ocasiones, a un aislamiento deficiente, que provoca un enfriamiento local de esa zona haciendo que el aire en contacto con la cara interior del muro se enfríe de una manera brusca por debajo de la temperatura de rocío.  Ello provoca la aparición de micro-gotas de agua que, pudiendo verse agravado por una deficiente ventilación del local, pueden acabar produciendo con el tiempo manchas de moho en función del grado de absorción del material donde se manifiesten (sobre alicatados y vidrios micro-gotas de agua, y sobre enfoscados o enlucidos humedecimiento y posterior aparición de manchas mohosas).



Estas humedades no deben confundirse con las que tienen su origen en filtraciones que pudieran darse a través de fisuras de cerramientos, contacto directo con el suelo (por capilaridad), carpinterías selladas deficientemente… o en escapes de agua de instalaciones de fontanería, calefacción saneamiento… Si la obra fuese reciente también pudiera darse el caso de que aparecieran manchas debidas a la humedad residual propia de los materiales utilizados en la construcción de la edificación.

Técnicamente las condensaciones se deben a la conjunción de dos magnitudes físicas del aire ambiente como son, por una parte la temperatura ambiente (Ta), y por otra la humedad relativa ambiental (Hr). La condensación se produce cuando el vapor de agua contenido en el aire entra en contacto con una superficie que se encuentra por debajo de la temperatura del punto de rocío (Tr), dependiente de las dos magnitudes previas; sobre esa superficie se va a ir depositando parte del agua que contiene ese aire.

Para mejorar y evitar las condensaciones superficiales interiores, sobre todo en la rehabilitación de los edificios, se deben realizar actuaciones que minimicen o anulen las condiciones que favorecen la bajada de temperatura local en algunas zonas de las paredes interiores. El objetivo a conseguir es que la temperatura de la cara interior del cerramiento no alcance la temperatura de rocío.

Una opción es el mantenimiento de una temperatura ambiental interior elevada; pero se trata de una condición fácil de obtener pero costosa, ya que se deberá mantener una temperatura constante, por medio de equipo de calefacción: Cuanto mayor sea la temperatura interior menor será la posibilidad de aparición de condensaciones.

La otra opción y más económica en el tiempo, es aislar dicho paramento, y evitar que las bajas temperaturas exteriores se transmitan hacia el interior del mismo, manteniendo una temperatura más elevada en el interior del cerramiento (por encima de la temperatura de rocío).

Las zonas más sensibles de aparición de condensaciones son aquellas que se encuentran más desprotegidas de aislamiento térmico: los puentes térmicos, que pueden encontrarse en: zonas de encuentros de la estructura con el cerramiento: cantos de forjado o pilares (especialmente en las zonas de esquinas), forjados sobre porches y espacios abiertos y contorno de huecos.  Sucede que en estas áreas de la fachada, cuando las condiciones climáticas son más desfavorables, frío y/o lluvia, su carencia de aislamiento térmico posibilita que la temperatura interior del cerramiento alcance la temperatura de rocío del aire interior.

Esto nos predispone tanto en obra nueva, y sobre todo en rehabilitación a la mejora o la instalación de un Sistema de Aislamiento. Para ello la mejor opción es la instalación de un SATE, Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior, ya que, tal y como se ha visto anteriormente es la única manera de incluir dentro del mismo las zonas más sensibles del cerramiento: los puentes térmicos.

La colocación del SATE por el exterior estabiliza la temperatura de la cámara, reduciendo la presión de vapor de agua, aumentando la temperatura tanto en la cara interior del primer muro de cerramiento como del aislamiento.

En último término, conviene recordar hacer un uso adecuado de la ventilación de la vivienda, sobre todo en momentos en que se produzca una importante aportación de humedad al ambiente interior: ducha con agua caliente, cocina…, ya que el aumento de la humedad relativa aumenta la temperatura del punto de rocío facilitando la aparición de condensaciones.


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Normativa de las ITEs

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es una obligación de la propiedad de:

  • Toda edificación o construcción catalogada o protegida con independencia de su antigüedad y régimen de protección.
  • Toda edificación de uso residencial con una antigüedad superior a 50 años.
  • Todas aquellas edificaciones que, independientemente de su edad y de su uso, pretendan acogerse a las ayudas públicas para la conservación, mejora de la accesibilidad o eficiencia energética de dichas construcciones.




La normativa que contempla esta obligación se regula en el artículo 16 de la Ley estatal de Ordenación de la Edificación (LOE), que establece la obligación de la propiedad de conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, en consonancia con las inspecciones técnicas reguladas por la normativa autonómica. Asimismo, la ley 8/2007 de suelo, en su art.9 regula dentro del derecho de propiedad de los terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones la obligación de conservarlos en las condiciones legales exigibles, y en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles.

La Ley vasca 2/2006 de 30 de junio de Suelo y Urbanismo regula dicha obligación, y su desarrollo reglamentario se realiza por medio del decreto de la CAPV 241/2012 de 21 de noviembre de 2012.

Asimismo, la aprobación de la Ley estatal 8/2013 de 26 de junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación, establece que la propiedad podrá ser requerida por la Administración competente, para que acredite la situación en la que se encuentran los inmuebles, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.

Además, la mencionada ley estatal deroga el calendario de fechas para la realización de la inspección técnica de edificios establecido en el Real Decreto ley 8/2011, de 1 de julio, que finalizaba en 2015 y que se consideraba insuficiente para la realización de las ITEs de todas las viviendas afectadas, estableciendo un plazo más amplio (hasta el 27 de junio de 2018). Con ello se posibilita que los ayuntamientos establezcan un calendario más progresivo para que la presentación obligatoria de ITEs se realice de forma gradual y el parque inmobiliario se adecue a las condiciones mínimas de conservación, accesibilidad y eficiencia energética que ya son demandables en virtud de la legislación vigente.

El Decreto 80/2014, de 20 de mayo, modifica el Decreto 241/2012, de 21 de noviembre, por el que se regula la Inspección Técnica de Edificios en la CAPV, ampliando el contenido en materia de accesibilidad y certificación de eficiencia energética del edificio, así como los plazos de presentación.

Aquellos edificios que incumplan la obligación de presentar la ITE, o de ejecutar las obras derivadas del grado de actuación 1, 2 o 3, cometerán una infracción urbanística, tipificada en la Ley de Suelo y Urbanismo 2/2006 y en normativas vigentes.


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Contenido de las Inspecciones Técnicas (ITEs)

La ITE (Inspección Técnica de Edificios) es la herramienta de aplicación en la Comunidad Autónoma del País Vasco, y es equivalente al IEE (Informe de Evaluación de Edificios) que se aplica según la normativa estatal en el resto del Estado. Ambas aplicaciones comparten el objeto y los apartados de inspección: Conservación, Accesibilidad y Eficiencia Energética.



La finalidad de la Inspección Técnica es permitir a la propiedad de los edificios, a las personas que habitan en las viviendas, y a las administraciones, conocer el estado de los edificios para garantizar su buen estado y seguridad.  De esta manera, la ITE revelará las lesiones y deterioros de la edificación con el objetivo de elaborar un plan de intervención, en su caso, y un plan de mantenimiento y conservación que permitan ampliar la vida útil del edificio.

La ITE se concreta en una inspección visual recogida en un informe redactado por técnico competente, que se presentará en el ayuntamiento correspondiente. Comprende:

  • Un informe – dictamen de la estructura, fachada, cubierta e instalaciones, con objeto de conocer el estado constructivo del edificio y sus posibles patologías.  El estado de cada uno de estos elementos vendrá definido por la existencia de sensores o indicadores de defectos:
    • • Fisuras
      • Humedades
      • Desprendimientos
      • Deformaciones
    Para detectar estos sensores, es conveniente realizar al menos una inspección que englobe el 55% de la superficie total del edificio (se trata de un porcentaje recomendable, ya que la cifra no está regulada).
  • La certificación de la eficiencia energética, basada en la toma de datos de la envolvente e instalaciones, y posibilidades de mejora.
  • Un informe sobre las condiciones básicas de accesibilidad del edificio: se evaluará el cumplimiento de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.

La ITE establece 5 grados de actuación en el edificio, según su estado, con los que el Dictamen deberá expresar con claridad la importancia y riesgo de los daños detectados y cuáles son, a juicio del personal inspector, los tipos de intervención, necesarios. En caso de que se dictamine la realización de obras de reparación, deberá presentarse en el ayuntamiento correspondiente el certificado de subsanación de deficiencias, después de efectuados los trabajos.


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Fachadas ventiladas

La fachada ventilada es un sistema constructivo que permite la fijación de un revestimiento (no estanco) independiente a la hoja de cerramiento. La separación del revestimiento respecto al cerramiento permite alojar una capa aislante y admite la libre circulación de aire por su cámara, con las ventajas que esto supone en términos de ahorro energético.

La fachada ventilada es, hoy por hoy, el sistema de mayor calidad para la rehabilitación de una fachada, ya que cuenta con varias ventajas relevantes respecto a las fachadas SATE con base mortero.  Como principal desventaja está la de una inversión económica mayor, ya que la subestructura metálica y los materiales de acabado encarecen el sistema.  


A continuación identificaremos las ventajas de una fachada ventilada, atendiendo a  criterios técnicos y estéticos:

  • La separación del material de revestimiento de la fachada mejora la protección solar del sistema al eliminar la radiación directa sobre el cerramiento.
  • La radiación solar, en verano, calienta el aire de la cámara, disminuyendo su densidad, lo que provoca que ascienda por convección y que su lugar sea ocupado por aire fresco.  Este fenómeno conocido como “efecto chimenea” evita que el calor se acumule en la fachada favoreciendo el ahorro energético. En invierno, es el aislamiento térmico el que proporciona una protección adicional. 
  • Mayor estanqueidad del sistema gracias a la separación del revestimiento que hace de barrera pluvial, evitando a su vez la acumulación de humedad en el cerramiento.
  • La cámara de aire mejora el aislamiento acústico del conjunto.
  • Facilidades de colocación y limpieza al tratarse de una instalación de "obra seca", mediante anclajes mecánicos previamente calculados para resistir la carga de viento y la carga gravitatoria (el propio peso de la placa).
  • Las fijaciones mecánicas permiten, habitualmente, prescindir de la retirada del material de revestimiento previo.  
  • Los perfiles de la subestructura metálica portante, que normalmente cuentan con una posibilidad de regulación 3D, pueden asumir desplomes e irregularidades de la fachada preexistente.
  • Es un sistema constructivo que admite la colocación de diversos materiales de revestimiento, tales como la piedra natural, porcelánicos, laminados de alta presión, composites, fibrocementos, etc… no siendo tan determinante el peso de los mismos al contar con una subestructura portante calculada a tal efecto.
  • Se trata de una solución con muy bajas necesidades de mantenimiento, siendo posible la reparación puntual satisfactoria sin afectar al conjunto del sistema.

La composición de una fachada ventilada, multicapa, es de dentro a fuera:

  • Cerramiento preexistente (en el caso de rehabilitación) que supone el soporte sobre el que se fijan la ménsulas (también denominadas anclajes o distanciadores) que soportan los montantes de la fachada ventilada.  Normalmente, y debido a las fijaciones mecánicas, se puede prescindir de la retirada del revestimiento previo.
  • Aislamiento térmico que se fija mecánicamente mediante rosetas al cerramiento soporte.  Los materiales de aislamiento generalmente utilizados en el sistema son los siguientes: poliestireno expandido (EPS), lana mineral, y poliestireno extruido (XPS)
  • Cámara de aire creada entre el aislamiento y el material de revestimiento, debe tener la dimensión óptima para “el efecto chimenea” que garantice el ahorro energético del sistema.
  • Revestimiento que puede ser casi de cualquier tipo de material: piedra natural, porcelánicos, laminados de alta presión, composites, fibrocementos, etc… y que se fija por medio de grapas a los montantes.

De cara a garantizar una instalación satisfactoria de la fachada ventilada, es fundamental un estudio específico que contemple la idoneidad y compatibilidad del sistema con el material de revestimiento, los cálculos según las diferentes exposiciones al viento, la ubicación de los anclajes de sustentación (puntos fijos que soportan cargas verticales) y retención (puntos móviles que permiten dilataciones).


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26 nov. 2014

Fachadas SATE base mortero

En esta entrada trataremos en detalle las fachadas SATE con base de mortero, que a partir de ahora denominaremos de forma abreviada fachadas SATE como contraposición a las fachadas ventiladas (aunque también se traten de un Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior).  

La fachada SATE es un sistema multicapa cuya disposición básica se repite en todos los productos de las marcas más reconocidas y que incluso cuenta con una guía del IDAE a la espera de una norma armonizada para el marcado CE del sistema cuyos requisitos si que serán de obligado cumplimiento.  Cabe decir en este punto que es muy conveniente que la marca cuyo producto pretenda colocarse disponga de un DITE (documento de idoneidad técnica) específico para el sistema SATE como garantía de calidad del mismo.



A continuación listaremos las capas que conforman el sistema SATE desde el interior al exterior, comentando las peculiaridades y aspectos más relevantes de cada uno de ellos:

  • Soporte: Si bien no es una capa propia del sistema, las condiciones del soporte preexistente son fundamentales una aplicación satisfactoria, debiendo garantizarse, al menos, las siguientes: planeidad, adherencia, capacidad portante y limpieza.

  • Fijación: Nos referimos a la fijación del aislamiento que se colocará a continuación.  Salvo contadas excepciones la fijación será doble, mecánica y mediante adhesivo.  

  • La función del adhesivo para el sistema SATE es triple: Soporta el material aislante sobre el paramento del edificio, restringe los movimientos de dilatación, contracción, alabeos, tracción y compresión del aislamiento y regula la planeidad del paramento.  

    La fijación mecánica habitualmente se resolverá con espiga y clavo expansivo, salvo en casos en que haya que corregir desplomes exagerados  o no se quiera costear la retirada del revoque antiguo, en cuyo caso se usarían perfiles o fijaciones mixtas.

  • Aislamiento: Los materiales de aislamiento generalmente utilizados en el sistema SATE son los siguientes: Poliestireno expandido (EPS), lana mineral, y poliestireno extruido (XPS) y, los menos habituales: poliuretano conformado (PUR), corcho expandido y vidrio celular.  Entre sus singularidades destacar que el XPS por su mayor resistencia a impactos suele colocarse en zócalos, que la lana mineral suele recomendarse para reforzar el aislamiento acústico y que el EPS es el más manejable de cara a garantizar la planeidad del sistema.

  • Capa base de armadura: La capa de armadura mejora las prestaciones mecánicas del sistema SATE. La malla de armadura está compuesta de fibra de vidrio y contribuye a mejorar las características mecánicas de los morteros de refuerzo y a absorber las tensiones que puedan generarse entre las planchas de aislamiento. Los fabricantes de los sistemas SATE suministran dos tipos de mallas de armadura, una convencional y las mallas con doble refuerzo o antivandálicas en los lugares donde existe riesgo de deterioro de la fachada debido al tránsito de vehículos o personas. El mortero de armadura se aplica en una capa de espesor según indica la ficha técnica del producto y en estado fresco se embebe la malla de armadura. 

  • Capa de imprimación: Su función es la de igualar la superficie y unir la capa de armadura y la de acabado.

  • Capa de acabado: La principal función de la capa de acabado es proteger el sistema del exterior (la radiación solar, la lluvia u otros agentes exteriores) y tiene que contribuir a la impermeabilidad al agua y permitir la permeabilidad al vapor de agua. Al ser la última capa es la parte más visible del sistema y le confiere una función estética al edificio (color y textura).

    El espesor de la capa de acabado dependerá de su naturaleza, composición y del acabado final (liso, rugoso,…), teniendo que respetarse los espesores mínimos de la capa de acabado incluidos en los DITEs.

    Según el material de acabado podemos encontrarnos con tres grupos:
    Revoques de naturaleza mineral, silicona/siloxano o acrílicos
    Revoques de naturaleza mineral base cemento + su imprimación correspondiente
    Mortero/cola + aplacados de ladrillo, cerámicos o pétreos.



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Fachadas SATE

Se entiende como SATE un sistema para fachadas compuesto de aislamiento térmico por el exterior (SATE-ETICS) que se suministra como conjunto. Se utilizan tanto en nueva construcción como en rehabilitación de edificios y se pueden clasificar en función del tipo de fijación, material aislante utilizado, por aplicación y tipo de acabados.

Con un sistema SATE se reviste y aísla el exterior del edificio adaptándose las geometrías del mismo, incluso las más complejas, sin discontinuidad. Por tanto cuando está correctamente concebido e instalado permite fácilmente resolver la mayoría de los puentes térmicos del edificio.

Los sistemas SATE que incorporan un aislamiento con un espesor óptimo aseguran drásticas reducciones de la energía disipada al exterior, demostrando una disminución del consumo de combustibles próximo al 30% y permiten un ahorro energético consistente y continuo (calefacción en invierno; aire acondicionado en verano). Se estima que la inversión realizada para la instalación del sistema se amortiza, de media, en los diez años siguientes.

Otras propiedades y ventajas de los sistemas SATE respecto a otros sistemas de aislamiento como trasdosados interiores, insuflado en cámara de aire… pueden ser, entre otras, las siguientes:

  • Se evitan obras en el interior de las viviendas y con ello molestias, polvo, escombros…
  • El SATE revaloriza la vivienda mucho más que una simple reparación.
  • No se reduce la superficie útil habitable de la vivienda.
  • Se minimiza el riesgo de condensaciones ya que, aunque el sistema es impermeable al paso del agua (exterior a interior), es transpirable y permeable al vapor del agua (interior a exterior).
  • No es necesaria la eliminación del mortero antiguo preexistente excepto que haya problemas de desprendimientos.
  • Evidentemente, ya que es su cometido principal, aporta un ahorro energético sustancial (en demanda de calefacción entre un 28 a un 35%) en aquellos inmuebles que carecen de aislamiento (casi todos los anterior al año 1979) lo que permite la amortización de la inversión a medio plazo.

Los sistemas SATE engloban a todos aquellos que disponen el aislamiento térmico por el exterior. Diferenciaremos dos tipos en función de la disposición de las “capas” del sistema: 

  • Sistemas SATE compactos  en los que las diferentes capas del sistema se disponen una sobre otra.  Pertenecen a este grupo los revestimientos continuos de mortero y los revestimientos discontinuos adheridos sobre base de mortero con acabado cerámico, pétreo…
  • Fachadas ventiladas, son aquellas en las que se dispone una cámara de aire entre el material de revestimiento y el aislamiento, con la ventaja de una mayor eficiencia térmica al disponer una mayor protección ante el soleamiento (ya que incide sobre el revestimiento y no sobre el cerramiento) y al disipar el calor acumulado por medio del efecto chimenea creado en la cámara de aire.  Cuenta con la ventaja adicional de poder disponer casi cualquier material de acabado: cerámico, pétreo, fenólico, composite, polimérico… y la desventaja de una inversión económica mayor (por el sobrecoste de la subestructura de perfiles distanciadores).


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Reparación de fachadas

La reparación de fachadas es una necesidad periódica para la gran mayoría de los inmuebles.  El paso de los años daña tanto el revestimiento exterior como el material de soporte, lo que suele conllevar una pérdida de elasticidad, adherencia e impermeabilidad del conjunto que deriva en patologías varias: desconchones y/o abombamientos en el revestimiento, grietas y fisuras, filtraciones de agua hacia el interior, agravamiento de las condensaciones interiores…



Hasta hace poco se optaba normalmente por dos soluciones, la primera consistía en reparar los enfoscados mediante morteros de cemento para posteriormente pintar la fachada cada cierto número de años,  la segunda opción consistía en aplicar enfoscados tipo monocapa, acrílicos… soluciones técnicamente más avanzadas. Estas soluciones en la actualidad están siendo sustituidas por sistemas dotados de aislamiento térmico con un menor mantenimiento
En esta entrada nos centraremos en las opciones de reparación por sustitución, sin incluir aislamiento térmico:

  • Sistema enfoscado mediante mortero de cemento: Dentro de los revestimientos de mortero, el enfoscado de cemento es el más duro y resistente. Estas propiedades lo convierten en el revestimiento más usado siendo el acabado habitual en fachadas de viviendas de bajo presupuesto y en la práctica totalidad de las medianeras. Los aspectos negativos son numerosos, es excesivamente rígido (se agrieta con facilidad), presenta un aspecto final muy pobre, por lo que la práctica habitual es utilizarlo como soporte para un nuevo revestimiento de acabado, que puede consistir en una simple pintura, o en una nueva capa de un material más fino.
    Si bien el coste de este sistema es el que requiere una menor inversión inicial, debe tenerse en cuenta que requiere un mayor mantenimiento debido a que necesita una mayor frecuencia del pintado y limpiado.
    Con respecto a sus características higrotérmicas tampoco es un sistema recomendable, el mortero de cemento es impermeable al vapor de agua, lo que unido a la falta de aislamiento exterior, suele provocar condensaciones interiores con sus importantes consecuencias para la salud de los ocupantes de las viviendas.

  • Sistema enfoscado mediante morteros “técnificados”: monocapas, acrílicos, morteros de cal… Estos sistemas tienen en común la aplicación de morteros predosificados industrialmente al que únicamente se le añade agua en obra y una vez amasados, se extienden o proyectan sobre las paredes de cerramiento con distintas posibilidades de texturas y colores que constituyen el acabado de fachada.  Los productos de acabado ofrecen interesantes propiedades impermeables y transpirables que contribuyen al buen comportamiento higrotérmico de las fachadas, aunque no suponen ninguna mejora en su aislamiento térmico ni acústico. 


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25 nov. 2014

La cubierta, elemento energético clave

La renovación o reforma de las cubiertas como consecuencia del deterioro por el paso del tiempo (degradación del material de revestimiento, aparición de filtraciones y/o condensaciones al interior…) o por las deficientes condiciones en que fueron construidas (falta de aislamiento, estabilidad estructural comprometida…) es un aspecto crítico en la rehabilitación de una edificación cuya inversión conviene optimizar.

La cubierta es un elemento clave en cualquier edificación sobre la que confluyen múltiples funciones: estructural, de impermeabilización, de aislamiento térmico y, según el caso, incluso estéticas.  Dicha complejidad hace que resulten fundamentales tanto la elección del sistema y de los materiales como el diseño de los detalles puntuales empleados en su ejecución.

















En esta entrada nos centraremos en la funcionalidad menos conocida de la cubierta, su contribución en el ahorro (o despilfarro, según el caso) energético.  La importancia de la cubierta radica en que cuando se calienta el aire de un edificio se crea una corriente convectiva que impulsa este aire caliente hacia la parte superior. Por lo tanto es la parte superior del edificio la encargada de que esta bolsa de aire calefactada no se pierda. Además la cubierta es la parte del edificio más expuesta a la intemperie y está sometida a los mayores gradientes térmicos (saltos de temperatura), pues durante el día recibe todas las horas de sol.  

Según los estudios que han intentado cuantificar la contribución energética de este elemento se concluye que por la cubierta se puede producir hasta el 30% de las pérdidas energéticas globales de la edificación

Ya que como hemos adelantado, se trata de una de las zonas más expuestas a la pérdida de calor del edificio ya que el aire caliente siempre asciende, resulta fundamental una correcta colocación del aislamiento en todos sus puntos para garantizar la continuidad de la envolvente térmica. Según la tipología de la cubierta se hará mayor hincapié en el cumplimiento de la continuidad del aislamiento en los siguientes puntos críticos:

  • Encuentro de cubierta con cerramiento de fachada
  • Encuentros de limatesas y limahoyas
  • Lucernarios
  • Chimeneas

La cubierta es la parte más expuesta a la intemperie, por lo que una correcta ejecución debe tener en cuenta las diferentes dilataciones y contracciones de los materiales que la componen.  Por esta misma razón, y en función del tipo de cubierta, es fundamental asegurarse de que el aislamiento está protegido de los agentes atmosféricos adecuadamente.


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Hora de renovar las carpinterías?

La renovación de las carpinterías es un aspecto fundamental si queremos abordar una rehabilitación energética eficaz que, además, posibilite un ahorro económico encaminado a amortizar la inversión (incluso podremos contar con las subvenciones a fondo perdido que el EVE viene disponiendo anualmente).

Las carpinterías antiguas, sobre todo aquellas de más de 20 años, ya no cumplen con los estándares mínimos de calidad y ahorro energético actuales: vidrios simples, carpinterías metálicas sin rotura de puente térmico, carpinterías de madera con muy poca estanqueidad al paso del aire…  

Su renovación resulta imprescindible en aquellos casos en que se aborde una renovación complementaria de otros elementos de la envolvente térmica, como puede ser una reforma de la fachada, ya que una mejora de parte del conjunto empeora el comportamiento de los elementos no reformados, pudiendo llegar a  darse nuevas patologías, normalmente condensaciones.



A continuación listaremos los aspectos más relevantes a la hora de elegir nuestras nuevas carpinterías:

Material ventanas: Los perfiles de las carpinterías se han optimizado a nivel energético mejorando las soluciones originales de los materiales más habituales: las carpinterías de pvc se han reforzado con perfiles metálicos internos, las de aluminio han incorporado rotura de puente térmico de forma generalizada, las de madera han conseguido reducir su mantenimiento… e incluso pueden encontrarse soluciones mixtas con diferentes materiales al interior y exterior de la vivienda.

Con soluciones energéticas eficientes en todos los materiales; el mantenimiento, el precio, la normativa urbanística y/o el conjunto estético del resto del vecindario, pasan a primer plano como condicionantes para la elección del material de las nuevas ventanas.

Vidrios: En una próxima entrada trataremos con detalle todas las variedades que podemos encontrar en el mercado.  En un primer acercamiento indicaremos que merece la pena estudiar específicamente la solución que mejor se adapte a nuestras necesidades, debiendo tener en cuenta aspectos como: seguridad (vidrios laminados), eficiencia térmica (doble vidrio con cámara, vidrios bajo emisivos), aislamiento acústico (composiciones asimétricas), protección solar (control solar)…

Elementos de protección solar: En nuestro entorno, la mayoría de estos elementos son las típicas persianas y también merecen nuestra atención ya que las cajas de persiana, habitualmente, reducen la eficiencia energética y aislamiento acústico del conjunto de la carpintería.  Es conveniente la elección de cajas de persiana con aislamiento en su interior e, igualmente, lamas “térmicas” de persiana con aislamiento inyectado.

Mecanismos de apertura: Incluimos este último apartado para mencionar una novedad en los mecanismos de apertura de las ventanas, además de las posibilidades por todos conocidas: practicables, oscilobatientes…  A raíz de la actualización normativa y para prescindir de aireadores que garanticen la ventilación de la vivienda, algunas de las carpinterías actuales cuentan con la posibilidad de “microventilación”, que permite una entrada regulada de aire del exterior que tiene un menor impacto en la eficiencia energética que las otras aperturas.


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La envolvente térmica

Según su definición técnica, la envolvente térmica se compone de aquellos cerramientos (fachadas, cubierta, carpinterías, suelos, muros…) del edificio que separan los recintos habitables (vivienda) del ambiente exterior y de las particiones interiores que separan los recintos habitables de los no habitables (elementos comunes) que a su vez estén en contacto con el ambiente exterior.

Dicho con otras palabras, la envolvente térmica de un edificio, casa o vivienda es la piel que lo protege de la temperatura, aire y humedad exteriores para mejorar la calidad de vida de sus ocupantes, mientras optimiza el ahorro de energía y así reduce la factura energética y las emisiones contaminantes.



Un aspecto determinante de la envolvente térmica es su condición de elemento continuo: conjunto de cerramientos o piel, según hemos visto.  Así, una rehabilitación energética de una edificación deberá contemplar un estudio del conjunto de cerramientos para optimizar el ahorro energético: cubierta, carpinterías, fachadas, muros…

Con las mejoras que podamos llevar a cabo en la envolvente térmica conseguiremos reducir las pérdidas o ganancias de energía de la vivienda, de manera que en verano se reduce el flujo de calor desde el exterior al interior y en invierno se evita perder el calor del interior hacia el exterior, optimizando así el comportamiento energético del edificio y consiguiendo reducir las demandas de energía para calefacción en invierno, así como para refrigeración en verano, estas medidas pueden ser, entre otras:

  • Mejora del aislamiento térmico. Aprovechando la reforma o renovación de elementos como fachadas o cubierta, deberemos incluir el aislamiento térmico que, según el estudio realizado, optimice el ahorro energético del conjunto de la envolvente. 
  • Sustitución de las carpinterías y vidrios. Se debería analizar igualmente la conveniencia de la actualización de las carpinterías a aquellas con rotura de puente térmico y a sistemas de doble acristalamiento con cámara de aire, así como vidrios de baja emisividad, cajones de persiana con aislamiento… Cuestiones éstas que desarrollaremos con mayor detalle en otra entrada del blog.  
  • Aislamiento de los puentes térmicos. Aunque va ligado al primer punto, merece mención especial el tratamiento de los puentes térmicos ya que causan tanto una disminución del ahorro energético como, habitualmente, patologías en forma de condensaciones. Se trata de aquellos puntos en que se interrumpe el aislamiento por encuentros o discontinuidades entre cerramientos, por lo que, como norma general, recomendamos siempre el aislamiento térmico desde el exterior, de forma que pueda garantizarse su continuidad.


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