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22 jun. 2015

Arquitecto de "cabecera" para Comunidades de vecinos

En Escala Arquitectura entendemos el servicio a las Comunidades de Vecinos como un servicio de próximo, cercano y profesional, que además de resolver apartados técnicos específicos sirva para asesorar a los vecinos y mantenerles informados en todo momento de las gestiones que se deban llevar a cabo en su Comunidad.



Nuestra experiencia nos ha llevado a encontrarnos con Comunidades que normalmente se corresponden con dos escenarios característicos:
  • Comunidades de vecinos en la que hay administrador de fincas:  Normalmente se delega toda la gestión en el propio administrador, tanto del enfoque del problema como de la orientación sobre la solución.  Los vecinos suelen carecer de la información apropiada en el momento de la toma de decisiones que se van llevando a cabo reunión tras reunión.  Muchas veces el problema se aborda a través del criterio de vecinos con escasos conocimientos técnicos, de empresas constructoras que por su interés en la contratación de la obra dejan de ser objetivas o incluso del criterio de los administradores de fincas según su experiencia previa.
  • Comunidades de vecinos en que no hay administrador de fincas:  En este caso los vecinos tienden a implicarse más, se informan por su cuenta y suelen terminar llamando a constructoras de la zona para que les prescriban y presupuesten las reparaciones que la propia empresa considera adecuadas.  Luego, tras ver que no son capaces de hacer una comparativa razonable entre presupuestos (bien por diferencias en conceptos, mediciones, poco detalle en la definición las partidas...), acaban acudiendo a un arquitecto que les redacte un proyecto (o anteproyecto) para solicitar nuevamente presupuestos.

En ambos casos se produce una distorsión del orden lógico de las actuaciones a llevar a cabo, primero porque hay una carencia de base técnica y profesional que sirva para medir el esfuerzo de la inversión necesaria.  Esto es, nadie se encarga de analizar la totalidad de las patologías presentes, dictaminar si tienen un mismo origen, indicar si se localizan únicamente en una orientación/exposición concretas o simplemente discriminar si son problemas puntuales o generalizados.  Y porque posteriormente nadie suele aportar una visión global que implique las posibles soluciones valoradas, el tipo de subvenciones a las que se puede acoger la Comunidad en caso de una obra comunitaria, listar el total de gastos a que se debe hacer frente

Por todo lo anterior, desde Escala Arquitectura nos gustaría colaborar en la concienciación de las Comunidades de vecinos a través de las siguientes indicaciones:
  • Ante un problema que se presupone generalizado por las quejas de varios vecinos, lo más conveniente es la contratación inicial de una Inspección Técnica del Edificio (ITE). Las razones principales: 
    • Permite tener una visión global del problema a través de la visita a todos aquellos que tienen patologías en sus inmuebles
    • Es indispensable para solicitar cualquier tipo de subvención para obra comunitarias (por lo cual aprovecharlo en una primera fase es más que razonable)
    • Será obligatorio para los edificios de más de 50 años a partir de junio de 2018
    • Su importe (de 900€-1.400€ en función del número de vecinos y presencia de patologías, principalmente), normalmente, resulta asumible para las Comunidades sin necesidad de derramas extraordinarias. 
  • Se debe perder el respeto a llamar a un técnico profesional (arquitecto/arquitecto técnico) para abordar cualquier tipo de obra "compleja" que exceda la simple reparación puntual.  Normalmente sus honorarios serán menores que el ahorro que supondrá disponer de un presupuesto que se ajuste a las necesidades reales y se garantizará una contratación que cuente con materiales e instaladores de confianza.
  • Analizado el dictamen de la Inspección Técnica y decidido el alcance de la obra prevista, desde Escala Arquitectura promovemos la contratación de un Anteproyecto (el 75% de sus honorarios se descuenta de la contratación del Proyecto posterior) que sirva como base técnica a la contratación de las obras: fijando las calidades mínimas, las actuaciones necesarias y las mediciones, de forma que sea posible recibir presupuestos completos, ajustados y comparables entre sí.
  • Conviene que la gestión de la contratación de las obras comunitarias sea, al menos, supervisada por un profesional que aporte su conocimiento y experiencia en la calidad de los productos/sistemas a emplear, en la experiencia sobre la profesionalidad y solvencia de las empresas licitadoras, en la detección errores de mediciones/precios/conceptos... Dejando claro que quien decide en último momento es la Comunidad de vecinos, el técnico se debe limitar a hacer propuestas de adjudicación.
  • Y por último indicar la conveniencia de que en la fase de contratación se aborde una visión global de todos los gastos, trámites necesarios y su planificación aproximada, para que la Comunidad pueda establecer convenientemente sus mecanismos de financiación.  Desde Escala Arquitectura entendemos este servicio como una práctica profesional deseable, por lo que lo ofrecemos sin ningún tipo de coste adicional. 

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